Ste kdaj razmišljali, da bi kupili stanovanje in ga oddajali v najem? Nepremičnine so med Slovenci priljubljena oblika investiranja, vendar nakup stanovanja zahteva precejšen začetni kapital. Obstaja tudi druga možnost: vlaganje v nepremičninske družbe, ki lahko svojim vlagateljem izplačujejo redne mesečne dividende.
Kaj so nepremičninske družbe REIT?
Ko govorimo o vlaganju v nepremičnine, večina najprej pomisli na nakup stanovanja, hiše ali poslovnega prostora.
Toda na svetovnih borzah obstajajo tudi nepremičninske družbe, imenovane REIT (Real Estate Investment Trust).
Gre za družbe, ki imajo v lasti oziroma upravljajo večje število nepremičnin in ustvarjajo prihodke predvsem z njihovim oddajanjem v najem.
V njihovih portfeljih lahko najdemo stanovanjske stavbe, trgovske centre, skladišča, poslovne prostore, zdravstvene ustanove in druge vrste nepremičnin.
Namesto da bi sami kupili stanovanje, lahko kupimo delnice oziroma enote takšne družbe in tako posredno sodelujemo pri prihodkih iz njenega nepremičninskega portfelja.
Največja prednost je, da za takšno naložbo ne potrebujemo več sto tisoč evrov.
Začnemo lahko tudi z bistveno manjšimi zneski.
Nekatere nepremičninske družbe vlagateljem izplačujejo dividende oziroma razdelitve dobička vsake tri mesece, druge pa vsak mesec.
Prav slednje so zanimive za vlagatelje, ki želijo postopoma ustvarjati reden dodaten prihodek.
Kanadski REIT – primer družbe Choice Properties
Ena izmed nepremičninskih družb, ki jo spremljam, je kanadska družba Choice Properties Real Estate Investment Trust.
Gre za družbo, katere portfelj vključuje predvsem trgovske nepremičnine, poleg tega pa tudi industrijske, mešane in druge nepremičninske projekte.
Pomemben del njenega poslovanja predstavljajo nepremičnine, povezane s trgovinami z živili in drugimi vsakodnevnimi potrebščinami.
Takšne nepremičnine so lahko zanimive, saj ljudje hrano in osnovne življenjske potrebščine kupujemo ne glede na gospodarske razmere.
To sicer ne pomeni, da so prihodki družbe zagotovljeni, lahko pa takšna struktura najemnikov prispeva k večji predvidljivosti poslovanja.
Choice Properties je zanimiv tudi zato, ker svojim vlagateljem izplačuje mesečne denarne razdelitve.
Vlagatelj lahko tako prejema denarni tok, ne da bi moral sam iskati najemnike, sklepati najemne pogodbe ali skrbeti za vzdrževanje posamezne nepremičnine.
Vendar je treba poudariti, da so tudi delnice nepremičninskih družb izpostavljene borznim tveganjem in da izplačila niso zagotovljena.
Stanovanje za 200.000 evrov ali nepremičninske delnice?
Poglejmo preprost primer.
Predpostavimo, da imamo na voljo 200.000 evrov in razmišljamo, kako bi s tem denarjem ustvarili dodaten mesečni prihodek.
Prva možnost: nakup stanovanja
Za 200.000 evrov kupimo stanovanje in ga oddajamo za 750 evrov mesečno.
Na letni ravni to pomeni:
- Mesečna najemnina: 750 EUR
- Letna najemnina: 9.000 EUR
- Bruto letna donosnost: 4,5 %
Toda to še ni naš dejanski zaslužek.
Pri oddajanju nepremičnine moramo upoštevati obdavčitev, vzdrževanje, morebitna popravila, zavarovanje in obdobja, ko stanovanje ni oddano.
Če upoštevamo slovensko obdavčitev najemnin za fizične osebe po splošnem režimu, z 10-odstotnimi normiranimi stroški in 25-odstotno davčno stopnjo, znaša davek v tem primeru 2.025 evrov.
Po plačilu davka nam ostane 6.975 evrov oziroma približno 581 evrov mesečno.
Od tega je treba odšteti še morebitne stroške vzdrževanja in druge izdatke.
Dejanski neto donos je zato lahko še nižji.
Druga možnost: naložba v nepremičninsko družbo REIT
Predpostavimo, da enakih 200.000 evrov vložimo v razpršen portfelj nepremičninskih družb, ki bi v povprečju ustvarjal 5-odstotni letni denarni donos.
To je zgolj računska predpostavka, ne napoved ali zagotovljena donosnost.
Izračun je naslednji:
- Vloženi kapital: 200.000 EUR
- Predpostavljeni letni denarni donos: 5 %
- Letna izplačila pred davki: 10.000 EUR
- Povprečno mesečno izplačilo pred davki: 833 EUR
Če bi bila celotna izplačila za slovenskega vlagatelja obdavčena kot dividende po 25-odstotni stopnji in ne bi bilo drugih davčnih posebnosti, bi po davku ostalo približno 7.500 evrov letno oziroma 625 evrov mesečno.
Dejanska obdavčitev tujih REIT je lahko drugačna, saj je odvisna od vrste izplačila, davčnega odtegljaja v tujini in možnosti uveljavljanja odbitka tujega davka.
Pri naložbah v kanadske družbe moramo upoštevati tudi valutno tveganje, saj so izplačila praviloma izražena v kanadskih dolarjih.
Primer pokaže, da lahko nepremičninske delnice ustvarjajo zanimiv denarni tok, vendar primerjava ni popolna: vrednost delnic na borzi niha, vrednost stanovanja pa ni vsakodnevno javno določena.
Katere so prednosti vlaganja v REIT?
Ena največjih prednosti je dostopnost.
Za nakup stanovanja običajno potrebujemo večji začetni kapital, pri borznih nepremičninskih družbah pa lahko začnemo z manjšimi zneski.
Druga prednost je razpršitev.
Če imamo v lasti eno stanovanje, je naš prihodek odvisen od enega najemnika in ene nepremičnine.
Nepremičninska družba pa lahko upravlja več sto objektov in sodeluje s številnimi najemniki.
Pomembna prednost je tudi likvidnost.
Delnice javno kotirajočih nepremičninskih družb lahko praviloma prodamo na borzi precej hitreje kot stanovanje, čeprav je cena ob prodaji lahko nižja od nakupne.
Poleg tega se nam ni treba neposredno ukvarjati z najemniki, vzdrževanjem objektov ali iskanjem novih najemnih pogodb.
Za marsikaterega vlagatelja je prav to zelo pomembno.
Kaj pa tveganja?
Pri vsaki naložbi moramo razumeti tudi njeno drugo plat.
Nepremičninske družbe niso bančni depoziti in ne zagotavljajo varnosti vloženega kapitala.
Njihove delnice lahko izgubijo vrednost zaradi gospodarskih razmer, sprememb obrestnih mer, težav najemnikov ali previsoke zadolženosti.
Posebej pomembna je zadolženost.
Nepremičninske družbe pogosto uporabljajo kredite za nakup in razvoj novih nepremičnin.
Če se stroški financiranja povečajo, se lahko zmanjša njihov denarni tok.
Prav tako moramo razumeti, da visoka dividendna donosnost ni vedno znak dobre naložbe.
Včasih je posledica močnega padca cene delnice, kar lahko kaže na težave podjetja.
Pri analizi REIT zato spremljamo predvsem denarni tok iz poslovanja, kazalnike FFO in AFFO, zadolženost, zasedenost nepremičnin ter razmerje med izplačili in denarnim tokom.
Pomembno ni samo, koliko družba izplačuje danes, temveč ali bo lahko takšna izplačila ohranila tudi v prihodnosti.
Kako lahko začnemo že s 100 evri mesečno?
Pogosto slišim vprašanje: »Kaj pa, če nimam 200.000 evrov?«
Odgovor je preprost.
Za dolgoročno ustvarjanje premoženja ni nujno, da imamo velik začetni kapital.
Pomembnejši sta rednost in disciplina.
Predpostavimo, da vsak mesec vložimo 100 evrov.
V desetih letih bomo tako iz lastnih sredstev vložili 12.000 evrov.
Če bi naš portfelj v tem obdobju dosegal povprečno 5-odstotno letno skupno donosnost in bi vse prejete dividende ponovno investirali, bi po desetih letih lahko imeli približno 15.500 evrov.
Gre za matematično ponazoritev pred davki in stroški, ne za zagotovljen rezultat. Dejanski donosi lahko močno odstopajo, vrednost portfelja pa je lahko tudi nižja od vloženega zneska.
Če bi takrat portfelj ustvarjal 5-odstotni letni denarni donos, bi to pomenilo približno 775 evrov letnih izplačil oziroma povprečno 65 evrov mesečno pred davki.
Znesek morda ni velik, vendar je pomembno razumeti, da smo ga ustvarili postopoma.
In če z vlaganjem nadaljujemo še naslednjih deset ali dvajset let, lahko učinek dolgoročnega investiranja postane precej izrazitejši.
Pri manjših mesečnih vložkih moramo biti posebej pozorni tudi na stroške borznega posrednika in morebitne stroške menjave valut.
Ali so nepremičninske delnice primerne za vsakogar?
Ne nujno.
Vsak vlagatelj ima drugačne cilje, drugačno finančno stanje in različno pripravljenost na tveganje.
Nekdo želi predvsem ohranjati vrednost premoženja, drugi želi dolgoročno rast, tretji pa potrebuje reden mesečni dohodek.
Nepremičninske družbe so lahko zanimiv del razpršenega naložbenega portfelja, vendar praviloma ne bi smele predstavljati njegove celote.
Pomembno je, da pred nakupom razumemo poslovanje družbe, njene finančne kazalnike in tveganja.
Pri vlaganju v tuje nepremičninske družbe moramo upoštevati tudi davčne obveznosti in valutna nihanja.
Majhni koraki lahko ustvarijo veliko razliko
Slovenci imamo tradicionalno radi nepremičnine.
To je razumljivo, saj je stanovanje nekaj oprijemljivega in predstavlja pomembno obliko premoženja.
Toda nepremičnine niso nujno povezane samo z nakupom stanovanja ali hiše.
Prek borze lahko postanemo posredni solastniki velikih nepremičninskih portfeljev in sodelujemo pri prihodkih, ki jih ustvarjajo.
Sam pri dolgoročnem investiranju zagovarjam predvsem razpršitev, razumevanje naložb in postopno ustvarjanje premoženja.
Ni najpomembneje, koliko denarja imamo danes. Pomembno je, da začnemo pravočasno, vlagamo premišljeno in vztrajamo pri dolgoročnem načrtu.
Tudi majhni koraki nas lahko sčasoma pripeljejo daleč.
Robert Rupnik
Finančni svetovalec – Finstar
Borzni posrednik
Članek je informativne narave in ne predstavlja osebnega naložbenega priporočila. Vlaganje v delnice in nepremičninske sklade vključuje tveganje izgube kapitala. Primeri donosnosti so hipotetični.